保现金流、严控投资，万科上半年净利润止跌，郁亮终于不用道歉了

在万科“破釜沉舟、保现不用背水一战”的金流这一年，董事会主席郁亮不错过任何一场直面媒体和机构的严控郁亮重要会议，包括多年未参加的投资中期业绩交流会。

在8月31日上午召开的上半万科2022年中期业绩交流会上，郁亮终于不用再对外界道歉和检讨了。年净财报数据显示，利润今年上半年万科利润止跌企稳，止跌终于实现归属于上市公司股东的道歉净利润 122.2 亿元，同比增长10.6%。保现不用

因去年出现净利润下滑，金流万科今年定下了 “止跌企稳，严控郁亮稳中提升”的投资工作目标。郁亮表示，上半从上半年的年净结果来看，工作目标完成的“马马虎虎”，关键是能否继续保持这一状态，这取决于万科的能力有没有建立起来，“肌肉有没有长起来”。

可以看到，在开发业务上，万科今年上半年采取了更严格的投资标准和项目管理举措。而经营服务业务也在持续提升经营效率和竞争力。

有现金流的利润增长

2021年，万科经历了上市以来第三次净利润下滑，上半年归母净利润同比下降 11.7%至110.5 亿元，全年同比下降45.7%至225.2亿元。前两次净利润下滑的时间分别为1995年、2008年。

面对利润的下滑，万科管理层过去一年来多次对外做出反思和检讨，并将原因归结于投资管理方式存在问题以及多元化业务投入大。

今年以来，万科希望通过采取坚决的、有针对性的行动，解决开发业务存在的问题，以扭转局面。

但从毛利率来看，万科上半年依然是小幅下跌态势。数据显示，今年上半年万科税前毛利率约为20.5%，同比减少2.5个百分点，其中房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（扣除税金及附加前）为 20.85%，同比减少2.2 个百分点。

万科总裁祝九胜表示，在市场低迷的情况下，毛利率肯定是承受相当压力的，对于万科来说，此刻首要选择是确保经营安全，把稳发展放在首位。“从长期来看，房地产行业毛利率最终会回到社会平均水平，没有哪个行业必然比哪个行业要好。”

在毛利率持续承压的背景下，万科营收增速的大幅提升促使了净利润回正。数据显示，上半年万科实现营业收入 2069.2 亿元，同比增长 23.8%，而去年同期的增速为14.2%。

郁亮指出，尽管上半年市场波动超出了所有人的预期，但万科应对工作做的比较早、比较扎实，销售回款率一直维持在较高水平，债务结构、成本等方面都有进一步的优化和提升。

因此，万科经营性现金流仍然为正。财报数据显示，今年上半年，万科的经营性净现金流约为83亿元，同比增长22%。

不难发现，在房地产行业整体下行的背景下，经营性现金流已经超越净利润成为各方更重视的指标。

这一数据反映了一家公司经营收支现金的管理能力，衡量该公司收入利润中有多少真正实现现金回笼，最好的状况是收到的经营性净现金高于净利润。只要这个数字是正数，就代表公司能够依靠自己活下去。

郁亮坦言：“当前情况下，我们也有非常大压力，还有非常多指标表现的不尽如人意。对于我们而言，遇到问题要解决问题，只有不断去修复短板，不躺平，保持跑下去的状态，我相信一定能够跑出健康、跑出未来。所以对于达成今年全年的工作目标是有信心的。”

严控投资

今年以来，郁亮多次强调毛利率下滑的重要原因是投资管理存在问题。尽管早在2020年万科就提出在“管理红利时代”必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路，更加重视增长的质量，但在行为上未能坚决摆脱高增长惯性，仍有部分城市的投资追高冒进。

因此，3月底的业绩会上，郁亮就表示，要改变过往分散拿地的模式，投资额度不再分大饼，通过集中管控，将资金更加集中地投向市场稳定、完全边际高，团队操盘能力强的地区。

万科董秘朱旭指出，今年上半年，万科严格了投资标准，确保投资质量，精挑细选，选择片区市场稳定，经营收益优质的项目。

从实际拿地情况来看，今年上半年，万科获取新项目19个，总规划计容建筑面积 307.8万平方米，权益计容规划建筑面积 213.1 万平方米。项目总地价 386.8 亿元，权益地价总额约 248.3 亿元。投资金额中，一二线城市的占比为 95.6%。

相比去年同期，万科大幅降低了拿地力度。去年上半年，万科权益拿地金额达886.5亿元。

对于今年的投资拿地策略，万科首席运营官刘肖对界面新闻表示，万科投资策略长期以来是比较稳定的，坚持量入为出、合理仓位。但今年上半年万科更重视经营的安全性，在规模上比较克制，所以最终在量入为出、合理仓位基础上，还强调要获取“特别好的项目”，每个项目都要上投委会讨论。

所谓“特别好的项目”，首先要满足片区市场比较好。在刘肖看来，有些热点城市并不是每一个片区都好，万科要选择片区好的市场。只有好的片区才能带来经营的安全，带来非常充足的客户积累。

其次，要看万科有没有好的经营团队为客户好产品好服务。据悉，万科今年新增项目中，用成熟产品的比例会有所增加；第三，是要符合财务指标，包括效率、净利润和IR都要求比较出色。

刘肖透露，前7月万科一共获取了21个项目，总拿地金额452亿元，权益拿地金额大概为295亿元。“我们认为这些项目无一例外都符合上述投资标准。”

与此同时，刘肖表示，万科今年在杭州获取的一个项目在一年内就可以实现现金流回正，这完全达到了当时上投委会的预期。

在6月底的股东大会上，万科总裁祝九胜也提到，万科今年前5个月投资13块地中9块地今年就能够面市，6块地的现金流今年就能够回正。

分析师认为，更严格的投资标准有助于万科改善短期现金流和2-3年以后的利润表。

抓住未来

对于万科这样的好学生来说，未来的目标不仅仅是“活下来”。祝九胜在6月股东大会上曾表示，在未来两三年，万科不仅要业绩止跌回稳、开发业务维持第一阵营，还要率先从房地产开发转向房地产开发、经营、服务并重。

早在去年6月，万科就宣布将全面加速“开发经营服务并重”的转型发展。郁亮年初表示，为探索新赛道所交的学费大头基本已经付完，今年万科非开发业务整体将对集团报表形成正向贡献。

与此同时，在经过十年的探索后，万科今年将物业服务、物流仓储、长租公寓和商业确定为开展经营服务业务的主要方向。

今年上半年万科经营服务业务收入保持不错的增速。财报显示，上半年万物云实现营业收入 143.5 亿元，同比增长 38.2%；物流业务（含非并表项目）实现营业收入 18.6 亿元，同比增长 39.1%；租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入 14.8 亿元，同比增长 12.3%；商业业务（含非并表项目）营业收入 40.1 亿元，同比增长 10.4%。

祝九胜称：“好学生喜欢难题目，必须去做难而正确的事情。作为管理层我们特别有感触，今年上半年挑战更多压力更大。”

今年初，祝九胜开始直管万科长租公寓业务。祝九胜在此次业绩会以长租公寓业务为例，具体谈了谈对经营服务业务的感受。

他表示，做生意就是抓产品找客户，以前依赖第三方来帮我们找客户，年初开始就彻底转变，争取不依赖第三方，强调人人都有销售精神，人人都服务客户。

“我们还亲自去访谈客户，聆听客户。其实就是要思考三个问题，解决了什么需求痛点，怎么保证租客利益，如何让租住服务更满意。现在大家出差，就去找长租公寓里一间临时空出来的房住下来，做租赁服务的体验官。”

通过这些琐碎的难而正确的事，万科长租公寓业务今年上半年的获客成本明显下降，因为76%客户都是万科自己找的，营销费用率也从1.4%下降至1%。

今年上半年，泊寓在深圳、广州、厦门、佛山等 7 个城市新获取 10 个项目，房间数 9674 间。截至上半年底，泊寓共运营管理房屋 20.99 万间，累计开业 16.95 万间，布局 33 个城市，仍是全国最大的集中式长租公寓提供商。

万科管理层曾多次表示，经营服务业务的贡献不在于在营收和利润上占比很大，而是体现在企业价值以及中长期的估值上。如今万物云上市在即，长租公寓、物流、商业也被视作能为万科在资本市场上创造价值的“种子选手”。

郁亮终于不用道歉了，但纵观整个房地产行业，寒意仍在蔓延，市场尚未触底。购房者信心能否恢复，下半年市场能否回暖，漫长的考验仍在等待着万科。

(责任编辑：热点)