中银证券徐高：市场对房地产行业存在三大错误认知

原标题：徐高：市场对房地产行业存在三大错误认知

首席经济学家徐高日前表示，中银证券长期以来，徐高行业我国对房地产业存在三大错误认知，市场包括供给饱和、对房地产集中供地政策和“地产-基建模式”三个方面。存大错误在当前地产行业面临困顿的认知局面下，应反思过去政策背后的中银证券错误，促进行业良性循环。徐高行业

他指出，市场第一个错误认知是对房地产认为我国房地产供给已经饱和，因此，存大错误房价上涨时政府往往通过限制供给来试图平抑房价。认知但实际上，中银证券中国大陆的徐高行业城市人均居住面积仍然低于中国台湾和日本，城镇化也还在中途，市场而且住房建设不能只看面积不看质量。

“中国人对美好生活的向往主要表现在住更大更好的房子上，而事实上，国人房地产需求还远远没有得到满足。”徐高周二在北京大学国家发展研究院举办的朗润•格政第159期研讨会上说。

另一方面，他表示，通过限制供给来抑制房价，并不能达到消除房地产泡沫的目的。相反，恰恰需要扩大供给来疏通供需平衡关系。

“道理很简单，房价高意味着房地产供不应求。2004年是一个分水岭，从那年8月31日开始，所有的土地出让必须通过招拍挂手段进行，地产行业把那天叫做‘831大限’。从那之后，土地的供应收紧了。”徐高说。

他指出，2004年以前，我国土地购置面积每年平均增长30%左右，这之后波动很大，平均来看是负增长。2004年以前，房屋完工面积每年平均增长20%左右，之后平均下来是零增长，近年来更是负增长。房屋价格同样是2004年之后开始大涨。

“所以，土地供给收紧，导致地产供给收紧，导致房价的上升。”徐高说。

徐高指出，第一个错误认知带来了第二个错误认知，即希望通过集中供地来控地价、控房价。

“集中供地”是2021年初自然资源部对全国22个重点城市提出的新供地模式要求，包括集中发布出让公告、集中组织出让活动，即全年分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

“中国房价高的原因是土地垄断供应，但集中供应事实上又在增加土地垄断供应的程度。最近几个月，土地购置面积负增长50%，但同时土地购置价格正增长40%-50%，这种背离过去十几年都没有看到过。这个政策经不起最简单的经济学原理的考验。现在看到土地购置价格正增长40%-50%，可以想象未来房价会怎么走。”徐高说。

第三个错误认知，徐高表示，是很多人认为“地产-基建模式”会造成巨大的金融风险，但事实上这正是我国经济快速增长的“法宝”之一。

“中国的投资中，基建和地产加起来占到一半。地产是开发商投资，基建是地方政府融资平台投资——通过发债获取贷款，来做基建。我国现在总共有1000多家融资平台，资产回报率（ROA）不到2%，但是发债平均利率4%-5%，相当于是以2%的回报率在发利率4%-5%的债券，这在很多人眼里就是庞氏骗局，因为还不了债，早晚会爆发危机。所以近几年对融资平台债务一轮又一轮清查。”

“但是这纯粹是误解。”徐高表示，因为融资平台95%以上的投资项目是基础设施投资，基建项目的一大特征就是有很强的外部性，即没法变现成项目本身的投资回报率，但能在社会层面创造巨大效应。

“正因为基建投资的外部性和成本不匹配，导致基建投资在全世界各国都是难题。美国总统拜登上台后雄心勃勃几万亿美元的基建投资规划，也不了了之，因为没有人愿意掏钱。”他进一步表示，基建靠市场是搞不成的，只能靠政府，而中国恰恰找到了一个好办法，就是“地产-基建模式”。

徐高指出，虽然基建项目背负大量债务，但是创造了很大社会效应，这些社会效应体现在地价、房价的上涨，地方政府通过卖地可以把基建投资的外部性变现，所以虽然基建项目本身的账目算不平，但是算大账是可以算平的。

“现如今我们看到房地产行业的困局，要好好反思这些政策背后的错误，否则在中美博弈的大环境下就是自废武功。”他说。