中国住房总需求已进入下降期，未来楼市新增需求有三类

经过过去二三十年尤其是中国住房总需本世纪以来房地产市场的飞跃式发展，当前中国城市人均住房面积已经超过了36平方米，求已期未来中国楼市的进入需求增量还有多大？

7月13日，贝壳研究院发布了《2021-2035住房市场需求预测报告》。下降新增需求报告分析，楼市当前我国住房总需求已进入下降期。有类报告预计，中国住房总需2021~2035年我国将有201~247亿平方米的求已期住房需求，到2035年改善需求和拆迁需求占比达9成。进入

报告指出，下降新增需求人口因素是楼市住房需求的底层力量。人口支持比为15~64岁的有类劳动力人口数量与15岁以下和64岁以上人口数量之和的比值，相当于人口抚养比的中国住房总需倒数，反映社会生产力。求已期根据日韩等国经验，进入人口支持比峰值领先住房需求峰值3~4年，住房发展阶段均经历快速增长期、高位震荡期和下降期。中国人口支持比已经在2010年达峰，当前我国住房总需求已进入下降期。

从我国城市家庭家庭住房建设年代看，也是这样的趋势。国家统计局近期公布《中国人口普查年鉴-2020》，第一财经记者整理计算了其中的相关数据后发现，中国城市家庭住房中，建于1990年以后的比例高达88.4%，建于本世纪的比例高达68.1%。分具体年代来看，建于1990年的住房比例是20.3%，建于2000年代的占比为32.86%，建于2010年以后的房子占比为35.02%。其中建于2010年至2014年的家庭住房占比为22.17%。可见2010年到2014年是我国住房需求的巅峰期。

考虑到普查为2020年，彼时有部分近年购房的业主尚未收楼入住，因此2015年以后的实际比例会也有有所提升。

全国及各地城市家庭住房建设年代比例（来源：第一财经根据《中国人口普查年鉴-2020》梳理制作）

那么，未来整体的需求有多大？

报告指出，未来新增住房需求可以分为三类：人口从农村向城镇异地转移带来的刚性住房需求，城镇居民和就地城镇化居民住房面积增加带来的改善性住房需求，城镇老旧房屋拆除重建带来的拆迁更新需求。

在人口城镇化变化方面，7月12日，中国人口与发展研究中心与联合国人口司、联合国人口基金驻华代表处共同举办“世界与中国人口展望数据发布暨低生育应对研讨会”介绍，未来将有超过10亿人居住在城镇，人口在空间上的集聚将形成新的增长动力。生活在城镇的人口，2020年为9亿人，2035年将增长到10.23亿人。城市和城市群将聚集更多的人口，人口聚集与收缩区域并存。

前述报告分析，随着多数城市落户门槛放开，以及城市边界扩张速度下降，未来城镇边缘农村地区直接变为城区即就地城镇化的比重将下降，异地城镇化在城镇化人口中的占比出现回升。报告预计，2021年-2035年我国异地城镇化人口将增加8700万人。

广州广钢新城。林小昭/摄

在人均住房面积方面，根据《中国人口普查年鉴-2020》数据，当前中国城市人均住房面积已经超过了36平方米，不过区域之间的数据差异很大，一些人口流入较多的发达地区，人均住房面积较小，未来仍有较大的改善空间。比如，城市家庭人均居住面积居后三位的分别是广东、上海和海南，全部位于南方地区。人口流入最多的广东，城市家庭人均居住面积不足30平方米，是全国唯一一个城市家庭人均居住面积低于30平方米的省份。

城市家庭居住情况数据（数据来源：第一财经根据《中国人口普查年鉴-2020》梳理制作）

中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞对第一财经分析，在一些人口减少、收缩的城市，人口流失，人口流动比较容易，房子却不能跟着人走；在人口流入地，人口大规模集聚，但建房子需要过程，加上受制于土地指标等因素影响，大城市住房一直比较紧张，人房矛盾突出，推动房价上涨。

在拆迁更新需求方面，报告预计2021-2035年新增拆迁需求约63亿平方米，年均约4.2亿平方米，占总需求的28%。2035年拆迁需求约4.2亿平方米，占总需求的31%。

综合各种因素，报告测算，2021-2035年我国将有201-247亿平方米的住房消费需求释放，中性情形下为222亿平米，年均产生住房消费需求14.8亿平米。相较于“十三五”期间住房市场18.9亿平米的交易规模，“十四五”、“十五五”、“十六五”期间降幅分别为17%、21%、27%。住房总需求呈现逐步下台阶的特征，到2035年，住房总需求降至13.3亿平米，15年间年均降速2.5%。

从不同住房需求的趋势变化上看，未来改善性住房需求主导地位持续提升，2035年占比接近六成，拆迁需求其次，2035年占比超3成，刚性住房需求最低，2035年占比仅1成。具体来看，随着新增人口减少、城镇化进度放缓，新增刚性住房需求占比将下降，预计2021-2025年刚性需求占比为22%，2031-2035年该占比降为13%。

报告指出，人口红利下降不代表住房需求快速萎缩。未来15年我国住房需求仍有超过200亿平方米的巨量规模，住宅市场交易金额将保持高位区间。在此规模下新房市场仍然占据主导地位，房地产开发仍有市场空间，行业开发销售不会出现断崖式下降，但也不会再现非理性繁荣。